Tapu İptal ve Tescil Davası

Tescil Kavramı ve Yolsuz Tescil

Gayrimenkul hukukunda, tapu kayıtları taşınmazların üzerindeki ayni hakları üçüncü kişilerin bilmelerini sağlayacak bir kurum olma işlevini görmektedir. Nitekim taşınır varlıklarda mülkiyete karine teşkil eden zilyetlik olgusunun taşınmazlara teşmili söz konusu olamaz.  Bu nedenledir ki özel mülkiyete konu olan taşınmazlar idare tarafından oluşturulan kamuya açık sicillere kaydedilmektedir. Bu kayıt işlemin tescil adı verilmektedir ve Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescili şart koşmaktadır.

Yine Türk Medeni Kanunu’nun 1013.maddesi “Tescil tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.” hükmünü havidir. Akabindeki madde hükmüne göre ise tescilin yapılabilmesi geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır. Nitekim taşınmaz mülkiyetinin ve/veya sınırlı ayni hakkın devri sebebe bağlı bir işlemdir. Bu kısım önemlidir; zira Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinin 2. fıkrasına göre “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur”. Burada tescilin bir hukuki sebebe dayanmaması veyahut tapu kütüğüne, belgelere aykırı bir tescilin yapılmış olması durumu söz konusudur. Yolsuz tescil işlemi, gerçek hak sahibinin tasarruf işlemi yapmasına engel teşkil etmesinin yanı sıra “tapuya güven ilkesi” nedeniyle üçüncü kişilerin iktisapları korunacağından gerçek hak sahibinin hakkını ciddi anlamda tehlikeye de düşürmektedir. İşte bu yolsuz tescilin düzeltilmesi maksadıyla kanun koyucu birtakım hak arama yolları öngörmüş olup bunları uygulamada tapu iptal ve tescil davası olarak bilinen dava türü etrafında inceleyeceğiz.

Hukuki Bir Yol Olarak Tapu İptal ve Tescil Davası ve Davanın Tarafları

Tapu iptali ve tescili davası taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalardan olup kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının düzeltilmesi için başvurulan dava yoludur. Doğrudan doğruya taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğuran bu davada mahkeme kararının icra edilebilmesi için öncelikle kesinleşmesi gerekmektedir.

Dava açılırken taşınmazın ait bilgiler ile taşınmazın arazideki durumu ve tescil işlemindeki hukuka aykırılıkların açık bir şekilde izah edilmesi gerekmektedir. İşleme dayanak belgeler ile ilgili tapu kayıtları dava dosyasına gireceğinden olguların dava dilekçesinde doğru bir şekilde anlatılması hangi delilin hangi olgunun ispatında kullanılacağının iyi açıklanması önem arz etmektedir.

Bir diğer önemli husus olarak tapu iptal ve tescil davası ifadesinin esasında hatalı bir kullanım olduğunu belirtmekte yarar görüyoruz. Hukuk doktrini açısından “yolsuz tescilin düzeltilmesi ile tescili isteme davası” olarak adlandırılması gerek bu hukuki kurum, uygulamada yaygın bir biçimde tapu iptal ve tescil davası olarak adlandırılmaktadır. Biz de karışıklığa mahal vermemek adına, açıklamalarımızda bu kullanımın artık bir galata dönüştüğünü kabul ederek tapu iptal ve tescil davası tabirini kullanmayı yeğlemekteyiz.

Türk Medeni Kanunu’nun 1025 maddesi “ayni hakları zedelenen kimseler düzeltim davası açabilir” hükmünü ihtiva etmektedir. Buna göre davacı, maddi hak durumu ile resmi kayıtlar arasında uygunsuzluk bulunan gerçek hak sahibidir. Burada sözü edilen hak, mülkiyet hakkı olabileceği gibi bir sınırlı ayni hak da olabilir. Yolsuz tescil nedeniyle şahsi hakları zedelenen kişiler de davacı olabilir.

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye (kişinin ölmüş olması halinde ise mirasçılarına) karşı açılır. Bu dava ile beraber tapu kaydında üçüncü kişi lehine tesis edilmiş önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, intifa hakkı vs. gibi herhangi bir ayni ve/veya şahsi bir hakkın da terkini talep edilmekte ise ilgili hakkın görünürdeki sahibine de ayrıca dava açılması gerekmektedir.

Bunların yanında özellik arz eden bir durum olarak TMK m.713 hükmüne yer vermek gerekir. Buna göre olağanüstü zamanaşımı sebebiyle hak iddiasında bulunan şahsın açacağı tescil davasının ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine açılması gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Buna göre taşınmaza ilişkin bir dava olarak tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır. Belirtmek gerekir ki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Dolayısıyla tarafların aksi yönde yapacakları bir yetki anlaşması geçerli olmayacaktır.

Tapu iptali ve tescili davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Dayanılan Hukuki Nedene Göre Tapu İptal ve Tescil Davası Türleri

Tapu iptali ve tescili davası aşağıda yer alan nedenlerden herhangi biri ile açılabilir:

• Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

TMK mad. 194/1’e göre eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Buna göre taşınmazın maliki olmayan eşin ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” verilmesini talep etme hakkı mevcuttur. Bu şerhin ilgili tapu kaydına işlenmesi halinde artık taşınmaz üzerinde yapılacak tasarruf işlemleri eşin açık muvafakatine bağlı hale gelecektir. Muvafakat alınmaksızın yapılacak işlemler tapu iptal ve tescil davası ile geçersiz hale getirilebilir.

• Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Muris muvazaası, murisin mirasçılarının sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak maksadıyla yaptığı hileli işlemlere verilen addır. Uygulamada en sık rastlanan usul murisin tapuda kendi adına kayıtlı olan gayrimenkulleri üçüncü kişiler lehine tescil etmek suretiyle yapmış olduğu devirlerdir. İşte bu hileli devirler de tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.

• Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu tescil davası

TMK mad.713 hükmüne göre “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” Yine aynı maddenin devam eden fıkrasında “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Görüldüğü üzere kanun birtakım koşulları sağlayan hak sahiplerine bu haklarını dava yoluyla tescil imkânı tanımaktadır.

• Hukuki ehliyet eksikliği nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olmayan kişilerin yapmış olduğu gayrimenkul satış işlemleri ve gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup bunlar aleyhinde de tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

• Vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Kendisine vekâleten işlem yapma yetkisi tanınan vekil, vekil edenin menfaatine ve iradesine uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır. Dolayısıyla vekâlet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan imtina etmesi gerekir. Bu itibarla, vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı nitelikte olup, bu şekilde yapılan işlemler aleyhinde tapu iptal ve tescil davası yoluna başvurma imkânı mevcuttur. Keza evleviyetle belirtmek gerekir ki sahte vekâletname ile yapılan taşınmaz devirleri de hukuken geçersiz niteliktedir. Kayıt maliki sahte vekâletname ile yapılan devre karşı da dava yoluna gidebilecektir.

• İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Sonuç Yerine

Tapu sicili, taşınmazlar üzerinde herhangi bir ayni hak sahibi olan şahıslar açısından ciddi önem arz etmektedir. Zira taşınmaza dair tüm hukuki işlemler, tapu sicilindeki kayıtlar esas alınarak gerçekleştirilmekte, üçüncü kişiler tarafından da bu sicildeki kayıtlara güvenmektedir. Bu nedenle yolsuz nitelikteki tesciller hem işlemin geçerliliği hem de aleniyetin gerçekleşmesi bakımlarından sorun yaratmaktadır. Çünkü tescilini yolsuz olması halinde ilgili taşınmaz hakkındaki tapu kayıtları gerçek hak sahipliği durumunu yansıtmamaktadır. Bununla birlikte “tapuya güven ilkesi” gereğince üçüncü kişilerin iktisapları korunacak olduğundan gerçek hak sahibinin olası bir yeni devirde yaşayacağı mağduriyet katmerlenecektir. O halde şahısların herhangi bir hak kaybına uğramaması adına tapu sicilinin düzeltilmesi oldukça önemlidir. İşte yolsuz tescilin düzeltilmesi uğruna açılacak tapu iptal ve tescil davaları resmi kayıtların -yani şekli durumun- tashih edilerek gerçek hak sahiplerinin haklarının korunmasına hizmet etmektedir.