Kentsel Dönüşüm

1. Giriş

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanun, kırsal veya kentsel alan olduğuna bakılmaksızın Türkiye’nin her yöresindeki ekonomik ömrünü tamamlamış, eskimiş ve yıkılma riski taşıyan yapıların devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı ve birtakım vergisel avantajlardan istifade ederek yeniden inşa edilmesini öngörmektedir. Bir başka anlatımla, kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın engellenmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak hasar ve maliyetin asgariye indirilmesi hedeflenmektedir.

Binanın riskli olup olmadığının tespiti nasıl yapılır?

Bir binanın riskli olup olmadığı Bakanlıktan ruhsat almış olan risk tespit kuruluşları tarafından yapılır. İlgili yönetmeliğe göre, binanın ekonomik ömrü dolmuş veyahut bina depremde yıkılma veya ağrı hasar alma riski taşıyorsa, söz konusu bina riskli olarak kabul edilecektir.

• Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uygulama Adımları

i) Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak binaya ait statik – mimari projelerin arşivden temini sağlanır. Bu adım ile birlikte binalara özel proje teklif çalışmaları gerçekleştirilerek kat maliklerine sunulur.

ii) 15 gün öncesinden apartman yönetimi tarafından kat maliklerine yapılacak resmi çağrı ile gerçekleştirilecek toplantı neticesinde kentsel dönüşüm kararı alınıp inşaat firması ile sözleşme imzalanır.

iii) Bina deprem risk raporunun alınabilmesi için binaya ait mevcut projeler, tapu senedi, Tapu Müdürlüğü’nden alınmış bağımsız bölüm listelerinin gösterildiği belge ve nüfus cüzdanı fotokopisi ile gerekli işlemler başlatılır. Daire tapusu ya da kat mülkiyeti yok ise “Daireye Ait Hisseli Arsa Tapusu” aynı görevi görecektir.

iv) Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlarla anlaşma yapılıp gerekli incelemeler gerçekleştirilerek bina için “Deprem Risk Raporu” hazırlanır. Binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için öncelikle Bakanlık yetkili kuruluşundan deprem risk raporu alınması gerekmektedir. Yetkili kuruluştan kasıt, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesinde belirtilen “riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar”dır.

v) Binaya ait deprem risk raporu binanın bağlı bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içerisinde bir üst yazı ile sunulur.

vi) Binaya ait deprem risk raporu İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenerek eksik bulunmaması durumunda onaylanır. Bu onay alındığında bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bulunur. Onaylanan raporlar ilgili Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildirilir. İlgili Tapu Müdürlüğü’nce söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir. (6306 say. Kanunun Uygulama Yönetmeliği md.15 f.8) Bu şerh yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, alım-satım yapılmaya devam edilebilir.

vii) İlgili Tapu Müdürlüğü’nce tüm kat maliklerine tebligat tarihinden itibaren 60 gün içinde yapının yıktırılmasına dair resmi yazı ulaştırılır.

viii) Resmi yazının kat maliklerine tebliği ile 15 gün içerisinde ilgili Bakanlığa bağlı İl Müdürlüğünce düzenlenen rapor ile ilgili itiraz hakkı bulunmaktadır. (6306 say. Kanun md.3 f.1) (Bu adım ile teknik heyet incelemesi gerçekleştirilir)

ix) Binanın riskli bulunması durumunda,  resmi yazının kat maliklerine tebliğinden sonra kat maliklerinin en az 2/3 tapu hisse çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır.  (6306 say. Kanunun Uygulama Yönetmeliği md.15 f.8-b) Bu protokolde bahsi geçen binanın nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptırılacağının kararının alınması gerekmektedir.

x) Binaya ait Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı olmak üzere bir dilekçe ile takdim edilir.

xi) Riskli yapının 60 günlük süre içinde anlaşma sağlanıp maliklerce yıktırılmaması durumunda yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. (6306 say. Kanunun Uygulama Yönetmeliği md.8 f.2-a,c) Bu süre sonunda da riskli yapının yıktırılmaması halinde, yıktırma işlemi mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. (6306 say. Kanunun Uygulama Yönetmeliği md.8 f.3)

xii) Verilen süreler sonunda bina yıkımı gerçekleşir. 6306 sayılı kanunun 6. Maddesine göre; Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları maliklerin adına kaydedilir. Maliklerle müteahhidin ve inşaat şirketinin yaptığı anlaşma doğrultusunda ayrılma, birleşme ve arazi düzenlemesi yapılır. Anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları Bakanlıkça tespit edilen rayiç değer üzerinden açık arttırma ile satılır ya da hazineye tescil edilir. (6306 say. Kanunun Uygulama Yönetmeliği md.15 f.2)

xiii) Tüm aşamaların tamamlanması ile birlikte inşaat ruhsat projeleri hazırlanarak bina yapım ruhsatı alınır ve  binanın yeniden inşaatına başlanır.

xiv) Yeni binanın inşaatına başlanılması ile birlikte yeni bina inşaatının her aşaması yapı denetim firmaları tarafından ve kentsel dönüşüm kredisi kullanılması durumunda banka uzmanları tarafından denetlenir.

xv) Kredi yardımı için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara, kira yardımı için ise İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kira yardımı 18 ay süresince ödenmektedir. (6306 say. Kanunun Uygulama Yönetmeliği md.16 f.1)

xvi) Yeni bina projesi tamamlandığında bağlı olunan Belediyeden iskanlı tapular alınır. İskanlı Tapu; bina inşaatının projeye uygun ilerlediği, eksiksiz tamamlandığı ve binanın depreme dayanıklı olduğu anlamına gelir ve ardından tapu devirleri gerçekleştirilir.