Kamulaştırma ve Bu Kapsamda Açılacak Davalar

Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesine göre devlet ve kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına kanunda gösterilen esas ve usullere göre el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır. Buna göre;

• Kamulaştırma sadece devlet ve kamu tüzelkişileri tarafından yapılır;
• Özel mülkiyete konu bir taşınmaz olmalıdır. (Kamulaştırmanın konusunu, üzerinde yapı olup olmadığına bakılmaksızın tarlalar, arsalar, araziler vb. oluşturabilir.);
• Kamulaştırma ancak kamu yararını gerçekleştirmek için yapılır ve
• Kamulaştırılacak taşınmazın bedeli peşin olarak ödenir.

Kamulaştırma Süreci

Kamulaştırma usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma sürecinde,

• İlk olarak kamulaştırmayı yapacak olan yetkili kurum, kamu yararı kararı alır. Bu karar ilgili onay mercii tarafından onaylanır.
• İdare, kamulaştırılacak olan taşınmazı belirledikten sonra kamulaştırma kararı alır ve tapu siciline kamulaştırma şerhi konulmasını, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir.
• Kamulaştırma kararı alındıktan sonra 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca öncelikle satın alma usulünün uygulanması gerekmektedir. Bunun için ilk olarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kıymet takdir komisyonu görevlendirilir. Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel üzerinden taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa işlemlerini yürütmek üzere uzlaşma komisyonu oluşturulur.
• İdare, söz konusu taşınmazı, pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla taşınmazın maliklerine bildirir. Bu görüşmelerde, önceden tespit edilen bedelin üzerinde olmamak kaydıyla bir anlaşmaya varılırsa tutanak tutulup taraflarca imzalanır. Tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir.
• Bununla birlikte kamulaştırma bedeli malike ödenir ve süreç tamamlanmış olur. Bu sürecin tamamlanmasından sonra yapılan kamulaştırma işlemine ve bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Kamulaştırılacak olan taşınmazın satın alma usulü ile elde edilememesi halinde (bedel üzerinde anlaşılamaması vb.) idare, taşınmazın malikine karşı, kamulaştırılacak taşınmazla ilgili topladığı tüm bilgi ve belgeleri de eklediği bir dilekçe ile yetkili asliye hukuk mahkemesine başvurarak “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası” açar.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası

Bu dava, kamulaştırmak istediği taşınmazı satın alma usulüyle elde edemeyen idarenin, taşınmazın malike karşı açtığı davadır. Bu davanın açılmasının amacı, mahkeme tarafından kamulaştırılmak istenen taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve belirlenen bu tutarın idare tarafından taşınmazın malikine nakden veya taksitle ödenmesinin ardından taşınmazın idare adına tescilinin sağlanmasıdır.

Bu davada kamulaştırma işlemini yapacak olan idare, davacı sıfat taşımaktadır. Davalı taraf ise kamulaştırılacak taşınmazın malikidir. İdare tarafından açılan bu davada herhangi bir süre öngörülmemiştir. Görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdekiAsliye Hukuk Mahkemesidir.

Dava Süreci

• Taşınmaz maliki, davanın tebliği tarihinden itibaren 30 gün içerisinde idari yargıda kamulaştırma işlemine karşı iptal davası veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilir. (Bir sonraki başlıkta ayrıntılı incelenecektir.)
• Taşınmaz maliki tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işleminin iptali davası açmaz ise, asliye hukuk mahkemesi tarafından belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve bunun üzerinden ödeme ve tescil işlemleri yapılır. Yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde ise, bedel hâkim tarafından tespit edilecektir. (Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen usullere göre)
• Tarafların anlaştığı bedeli veya tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından, kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.
• Tespit edilen bedelin taşınmaz maliki adına yatırılması ve bedelin yatırıldığını gösteren makbuzun, 15 gün içerisinde mahkemeye ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

Mahkemece verilen tescil kararı kesin olup, bu karara karşı kanun yolu kapalıdır. Ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz yoluna başvurma hakları vardır.

Taşınmazı Kamulaştırılan Malikin Açabileceği Davalar Nelerdir?

Taşınmazı kamulaştırılan malikin, kamulaştırmaişlemine karşı açabileceği davalar:

• -Kamulaştırma İşleminin İptali Davası,            
• -Maddi Düzeltim Davası,
• -Geri Alım Davası.

1) Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

İdarenin açmış olduğu kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında, asliye hukuk mahkemesince taşınmaz malikine yapılan tebligat gününden veya kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren, 30 gün içerisinde kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığını ileri sürerek idari yargıda kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabilir. Kamulaştırılan taşınmazda iştirak halinde veya müşterek mülkiyet söz konusu olması durumunda paydaşların da tek başına dava açma hakları vardır. Görevli ve yetkili mahkeme kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemeleridir. Kamulaştırma kararı, Cumhurbaşkanı tarafından alınmış ise görevli yargı merci ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’dır. Kamulaştırmanın iptali davası, asliye hukuk mahkemesinde açılan davanın malike tebliğinden itibaren 30 gündür.Bu davada, davacı taraf taşınmaz maliki, davalı taraf ise kamulaştırma işlemini gerçekleştiren idaredir.

Kamulaştırma işleminde, yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden herhangi bir hukuka aykırılık varsa bu işlem mahkeme tarafından iptal edilir. Kamulaştırmayı yapan idarenin kamulaştırma yetkisi olmadan veya kamu yararı kararı alınmadan işlem tesis etmesi hukuka aykırılığa örnek gösterilebilir. Yine imar planında taşınmaz hangi hizmete ayrılmış ise ancak o hizmetin yürütülmesi için kamulaştırma yapılabilir. Aksi durumda kamulaştırma işlemi sebep ve maksat unsurları yönünden sakat hale gelir.

İdari yargıda açılan kamulaştırma işleminin iptali ile birlikte yürütmenin durdurulması da talep edilmesi ve idare mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, asliye hukuk mahkemesinde devam eden kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında bu husus bekletici mesele yapılmak zorundadır. İdare mahkemesi tarafından nihai karar verilinceye kadar asliye hukuk mahkemesince herhangi bir işlem yapılmayacak ve iptal davasının sonucuna göre karar verilecektir.

Kamulaştırma işlemine karşı, taşınmaz maliki tarafından idari yargıda iptal davası açılmaz veya iptal davası açılmakla birlikte yürütmenin durdurulması kararı alınıp asliye hukuk mahkemesine sunulamaz ise, asliye hukuk mahkemesince tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden söz konusu taşınmaz mal kamulaştırma yapan idare adına tescil edilecektir.

2) Maddi Düzeltim Davası

Taşınmaz maliki, İdarenin kendisine karşı asliye hukuk mahkemesinde açmış olduğu davanın tebligat veya ilan tarihinden itibaren 30 gün içerisinde adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) “maddi hatalara karşı düzeltim davası” açabilir. Bu davada taşınmaz maliki tarafından, kamulaştırma belgelerinde herhangi bir eksiklik veya gerçeğe aykırı bir durum olduğu ya da kamulaştırılacak olan taşınmazına az değer biçildiği ileri sürülerek kamulaştırma bedelinin artırılması talep edilebilir. Maddi düzeltim davaları, idare tarafından asliye hukuk mahkemesi nezdinde açılan “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davası” ile birleştirilerek sonuçlandırılmaktadır.

3) Geri Alım Davası

Kamulaştırma Kanunu’nun 23.maddesi uyarınca, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırmayı yapan idare tarafından, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem tesis veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyip taşınmaz olduğu gibi bırakılır ise, taşınmaz maliki ve mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malı geri alabilir. Bu hakkın doğmasından itibaren 1 yıl içerisinde geri alım davasının açılması gerekmektedir. Kanundaki 1 yıllık süre, hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir.

Kısmi Kamulaştırma Nedir?

İdare, kamu yararı gerektiren hallerde özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın tamamını kamulaştırabileceği gibi sadece bir kısmını da kamulaştırma yetkisine sahiptir. Taşınmaz malın kısmen kamulaştırılması halinde, kamulaştırılan alandan arta kalan kısmın değerinde eksilme olabilir veya arta kalan kısım hiç işe yaramaz hale gelebilir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde; “Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.” hükmüne yer verilmiştir.

Kamulaştırmadan arta kalan kısmın işe yaramazlığı veya kalan kısımdan faydalanılamayacak olması nedeniyle bedelinin istenebilmesi için, arta kalan kısmın hiçbir işe elverişli olmadığının tespit edilmesi ve bu durumun da taşınmazın konu olduğu kamulaştırma işleminden kaynaklanmış olması gerekir. Bu taleple idareye yapılacak başvuru, taşınmaz maliki tarafından en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde yazılı olarak yapılır.

İdare, taşınmaz malikinin başvurusunu reddederse veya başvuruyu cevapsız bırakırsa, taşınmaz maliki, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırmadan arta kalan kısım için dava açabilir. Bu davada, kalan kısmın kamulaştırma sebebiyle işe yaramadığı ve 30 günlük hak düşürücü süre içerisinde idareye başvurulduğu ispatlanacaktır. Taşınmaz maliki, süresi içinde idareye başvurmuşsa, adli yargıda genel dava açma süresi içerisinde (10 yıl) geri kalan bölümün yararlanmaya elverişli olmadığını ileri sürerek, kalan kısmın idareye devri ve bedelinin tespiti için bu davayı açabilir.

Trampa Yolu ile Kamulaştırma Nedir?

Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Taşınmaz malikinin rızası yoksa trampa mümkün değildir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca veya bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin %20 sini aşamaz. (Kamulaştırma Kanunu’nun 26.maddesi)

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma olağan kamulaştırma usulü olmayıp, yasada yer alan belirli hallerde uygulanan istisnai bir yoldur. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanı’nca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanır.

Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmazın bilirkişilerce değeri tespit edilir ve mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulur. Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. Bu dava yalnızca tespit niteliğinde olup, mahkeme taşınmazın idare adına tesciline karar verilmez.

Acele el koymanın ardından normal kamulaştırma sürecindeki gibi kamulaştırmayı yapacak olan idare, satın alma usulünü dener ve eğer sonuç alınamaz ise idarece, asliye hukuk mahkemesinde yukarıda açıklanan “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davası” açılır. İdarece bu dava açılmaz ise el konulan taşınmazın maliki tarafından “kamulaştırmasız el atmadan doğan tazminat davası” açılabilir.